房产交易中的法定声明( Statutory Declarations )：您需要了解什么？

概述

法定声明是一份正式的书面声明，由声明人确认其中列明的事实属实。在房产交易中，如果律师、买方或登记机构需要了解与房产或交易有关的特定事实，法定声明可能会作为证据使用。

如果某份文件遗失、记录之间存在不一致，或某些事项需要进一步解释，相关人士可能会被要求作出法定声明。并非每宗房产交易都需要法定声明；是否需要，取决于具体问题及现有证据。

本指南介绍法定声明的含义、它与其他文件的区别，以及签署前需要考虑的事项。视乎 阿斯登英国律师事务所的服务范围，经确认后，本所或可就房产交易所需的证据及适当程序提供建议。

关键法律考量

什么是法定声明( statutory declaration )？

英格兰及威尔士法定声明的法律框架载于《1835年法定声明法》。该法第18条允许个人自愿在获授权人士面前作出法定声明，包括治安法官、公证人或其他获授权主持宣誓的人员。

获授权担任宣誓专员的律师，也可能可以接受法定声明。相关文件必须按照其用途要求填写并作出。

房产交易中何时可能需要法定声明？

如果某些事实与房产交易或产权登记申请有关，相关人士可能会被要求作出法定声明以提供证据。例如，声明内容可能涉及某人对土地的所有权历史、占用或使用情况，或解释文件之间存在的差异。

法定声明是否适用，以及声明中应包含哪些内容，取决于具体事实和房产交易专业人员或接收机构的要求。法定声明是一种证据，并不会自动解决产权问题，也不能取代接收方要求提交的其他文件。

谁可以接受法定声明？

法定声明必须在法律授权接受声明的人士面前作出。视具体情况而定，此人可能包括担任宣誓专员的律师、公证人或治安法官。

预约前，请确认接收声明的人士具有相应授权，并确认该声明的格式适用于其预定用途。

法定声明应如何签署？

为确保程序妥当，建议您：

• 检查声明内容是否完整、准确；
• 确认接收声明的人士要求采用的措辞及格式；
• 如有要求，携带身份证明文件；
• 按照接收声明的人士的指示签署；
• 如有任何内容不清楚或不准确，应先提出疑问再签署。

如果声明中包含您认为不属实的事实，请勿签署。根据《1911年伪证法》，明知虚假仍在法定声明中作出虚假陈述，可能会令声明人承担刑事后果。

法定声明与其他文件有何不同？

• 法定声明：按照适用的法定程序，在获授权人士面前作出的正式事实声明；
• 宣誓书：按照相关程序，经宣誓或确认后作为证据提交的书面陈述；
• 真实性声明：按规定确认声明人相信诉讼陈述或其他文件内容属实；
• 契据：拟作为契据生效，并按照适用法律形式要求签署的文件。

应使用哪种文件，取决于房产交易专业人员或接收机构的要求。未经确认，不应以一种文件替代另一种文件。

通常会考虑哪些因素？

• 用途：为何需要作出声明，以及由谁接收；
• 相关事实：声明人根据个人所知能够如实陈述哪些事实；
• 支持文件：是否应附上记录、通信或其他证据；
• 格式与措辞：接收方是否要求使用指定或特定格式；
• 接收人的授权：该人士是否依法有权接受法定声明；
• 内容一致性：声明内容是否与房产交易文件及此前所作陈述一致；
• 法律后果：声明人是否了解作出虚假陈述可能产生严重后果。

常见错误或风险

• 预约前先行签署：接收声明的人士可能需要见证您作出声明的过程。请按照该份文件的具体程序要求办理。
• 使用通用模板：模板可能遗漏个案所需的事实或正式措辞。
• 对产权作出错误假设：法定声明本身不会转让所有权，也不能修复产权瑕疵。
• 加入猜测得出的事实：应区分亲身所知的事实与他人提供的信息。
• 忽略支持证据：接收方可能要求同时提交相关文件和法定声明。
• 把法定声明当作法律意见的替代品：正式声明并不能解释相关房产交易问题的法律影响。
• 陈述不准确的内容：作出虚假声明可能产生严重法律后果。

阿斯登英国律师事务所的案例

背景

卖方被要求解释旧房产记录与当前交易文件所载信息之间的不一致之处。

挑战

卖方不确定是否需要作出法定声明、声明应涵盖哪些事实，以及签署声明能否解决该问题。

我们如何协助客户

对于此类案件，律师可以确认接收方需要解决的具体问题，审查现有文件，判断法定声明是否适用，并协助确保声明内容准确且已妥善完成。

结果

法定声明可能有助于接收方评估证据，但是否足够取决于具体事实和接收方的要求。无法保证一定能够完成特定的登记或交易。

选择不合适或缺乏经验的律师可能带来什么后果？

准备不充分的法定声明可能未能处理相关问题、与其他文件内容相冲突，或造成不必要的延误。措辞不准确也可能使声明人面临法律风险。

法律顾问应向您说明提出法定声明要求的原因、支持声明内容的证据，以及是否还需要其他形式的证据或文件。

阿斯登英国律师事务所如何提供协助？

阿斯登英国律师事务所或可就房产交易所需证据提供建议、审查拟议的法定声明，并说明正确完成声明所需的步骤。发布本文前，应确认本所房产交易服务的具体范围。

在依赖法定声明之前，客户应了解声明的用途、其中记录的事实，以及接收机构可能要求提供的其他证据。