2026年改革后英格兰保证短期租赁指南

概述

多年来，保证短期租赁一直是英格兰私人住宅租赁的标准形式之一，但相关法律制度现已发生重大变化。自2026年5月1日起，私人租赁市场已从固定期限的保证短期租赁转向按期保证租赁模式，第21条收回房屋程序也已废除，房东必须依据法定理由收回房屋。这些变化会影响房东、租户、租赁代理和投资者，尤其是在租赁身份、通知效力、租金上涨或旧租赁文件引发争议时。尽早寻求法律意见十分重要，因为许多争议的关键在于该租赁受旧有保证短期租赁制度管辖，还是适用新的按期租赁制度。判断错误可能导致收回房屋诉讼失败、产生不必要的费用并造成可避免的延误。阿斯登英国律师事务所 可协助客户审查租赁情况、制定收回房屋策略并规划争议解决方案。

关键法律原则

• 过去，私人住宅租赁通常依据《1988年住房法》以保证短期租赁的形式订立。

• 根据《1988年住房法》，如果固定租期届满后租户仍继续居住，可能会自动产生法定按期租赁。

• 在 *Superstrike Ltd v Rodrigues* [2013] EWCA Civ 669, [2013] 1 WLR 3848 一案中，上诉法院确认了这种法定按期租赁对押金合规要求的重要影响。

• 自2026年5月1日起，所有保证租赁均为按期租赁，英格兰的保证租赁制度下不得再设立新的固定租期。

• 现有固定租期自该日起自动转为滚动租赁，合同中约定的到期日不再决定租赁何时结束。

• 租户通常可以提前两个月发出通知终止租赁。

• 房东只能依据法定理由收回房屋，不能再使用第21条程序。

• 现有租赁协议中的租金调整条款，自2026年5月1日起不再决定租金上涨事宜；房东必须改用《1988年住房法》第13条规定的程序，发出书面通知，且通常每年只能提高一次租金。

• 租户可以依照该法定程序，向一级法庭对拟议的租金上涨提出异议。

实际处理时需要注意：许多当前争议并非抽象地讨论“保证短期租赁法律”，而是要判断旧有保证短期租赁现已转为按期保证租赁后，对收回房屋、租金和合规要求有何影响。

通常需要哪些证据？

• 已签署的租赁协议，以及任何续约文件或备忘录。

• 说明固定租期何时开始和结束的时间记录。

• 租金明细，以及任何已提出或已同意的租金上涨记录。

• 任何一方送达的通知及送达证明。

• 押金记录，尤其是固定租期转为按期租赁的情况。

• 关于交还租赁、欠租、维修或续约协商的通信记录。

有哪些可选方案？

• 非正式协商

• 律师函件

• 调解 / 替代性争议解决

• 仲裁庭或法院程序

• 合规审查

常见风险或错误

• 认为仅凭“AST”这一说法，在所有情况下都能回答相关法律问题。

• 未注意租赁关系已从固定租期转为按期租赁。

• 仍依据过时的租赁条款调整租金。

• 租赁转为按期租赁后，未审查过去是否符合押金规定。

• 直到无效通知已经送达后才寻求法律意见。

• 这些错误可能削弱索赔或抗辩、增加费用，并造成严重延误。

阿斯登律师事务所的案例

案件背景

一位房东持有多份较早签订的租赁协议，这些协议被称为保证短期租赁，其中几份最初是在多年前以固定租期订立的。

案件难点

房东希望收回其中一处房产，并认为租赁关系已经“结束”。但文件显示，租赁先有一段旧有固定租期，之后租户继续居住，租金记录也前后不一致。

我们如何为客户提供帮助

阿斯登英国律师事务所审查了租赁历史，确认了租赁目前的法律状态，评估了2026年5月1日后改革的影响，并就较稳妥的收回房屋及协商策略提供了意见。

处理结果

客户避免了提起有缺陷的诉讼，并在更明确的法律基础上解决了问题，从而减少了延误和不必要的费用。

如果选择了不合适或经验不足的律师，会有什么后果？

经验不足的顾问可能只关注旧有的保证短期租赁标签，而忽略当前的法定规定；也可能未注意到租赁已转为按期租赁、遗漏押金方面的问题，或采取无效的收回房屋程序。这可能导致索赔被延期审理或驳回、白白产生费用，并错失和解机会。

阿斯登英国律师事务所如何为您提供帮助？

阿斯登英国律师事务所为房东、租户和房地产企业提供策略性争议解决建议，协助处理租赁身份、收回房屋争议及合规风险。我们专注于实用且兼顾商业考量的解决方案，包括协商、和解支持、诉讼策略和证据审查，旨在高效且经济地解决争议。

重点摘要

“保证短期租赁”如今在英格兰主要是一个历史性和过渡性的称谓。

自2026年5月1日起，保证租赁均按期进行，第21条程序已废除。

旧有租赁的法律状态仍会影响押金、通知和租金上涨问题。

尽早进行法律审查，有助于避免无效诉讼和不必要的费用。