2026年改革后英格兰短期保障租赁指南

概述

多年来，短期保障租赁（Assured Shorthold Tenancy，简称 AST）一直是英格兰私人住宅租赁的常见形式，但相关法律制度现已发生重大变化。自2026年5月1日起，私人租赁市场由固定期限的短期保障租赁转向定期续租的保障租赁模式。第21条无理由收房程序已被废除，房东必须依据法定收房理由收回房屋。这些变化影响房东、租客、租赁中介及投资者，尤其是在租赁性质、通知的有效性、租金上涨或旧租赁文件引发争议时。及早寻求法律意见十分重要，因为许多纠纷的关键在于：租赁关系适用过去的 AST 制度，还是新的定期续租制度。判断错误可能导致收房申请失败、产生不必要的费用及延误。Alstern Solicitors 可协助客户审查租赁情况、制定收房策略及规划争议解决方案。

关键法律原则

• 过去，私人住宅租赁通常依据《1988年住房法》设立为短期保障租赁。

• 根据《1988年住房法》，如果固定租期届满后租客继续居住，可能自动形成法定的定期续租租赁关系。

• 在 Superstrike Ltd v Rodrigues [2013] EWCA Civ 669, [2013] 1 WLR 3848 一案中，上诉法院确认，这种法定定期续租关系对遵守押金相关规定具有重要意义。

• 自2026年5月1日起，英格兰的所有保障租赁均为定期续租租赁，保障租赁制度下不得再设立新的固定租期。

• 现有固定租期自该日起自动转为定期续租；租赁合同原定的到期日不再决定租赁关系何时结束。

• 租客通常可以提前两个月发出通知，终止租赁。

• 房东只能依据法定收房理由收回房屋，不能再使用第21条程序。

• 2026年5月1日后，现有租赁协议中的租金调整条款不再决定如何涨租。房东须改用《1988年住房法》第13条规定的程序，发出书面通知，而且通常每年最多涨租一次。

• 租客可以依据该法定程序，向初级审裁处（First-tier Tribunal）对拟议涨租提出异议。

实操建议：现在许多的争议，并非抽象地讨论“AST 法律”，而是要判断原有的 AST 是否已经转为定期续租的保障租赁，以及这一变化对收房、租金和合规要求有何影响。

通常需要哪些证据？

• 已签署的租赁协议，以及任何续约文件或书面备忘录；

• 显示固定租期起止时间的事件时间线；

• 租金账目，以及任何拟议或已同意涨租的记录；

• 任一方发出的通知及送达证明；

• 押金记录，尤其是固定租期届满后转为定期续租的情况；

• 有关双方同意终止租赁、欠租、维修或续约讨论的往来通信。

有哪些处理方式？

• 非正式协商；

• 由律师发函；

• 调解或其他替代性争议解决方式；

• 向审裁处或法院提出申请；

• 审查租赁安排是否符合法律规定。

常见风险与误区

• 以为只要租赁文件写着“短期保障租赁（AST）”，就足以判断所有相关法律问题；

• 忽略租赁关系已从固定租期转为定期续租；

• 仍依据已过时的租赁合同条款调整租金；

• 固定租期届满、租赁关系转为定期续租时，未核查此前是否遵守押金规定；

• 等到发出无效通知后才寻求法律意见。

这些错误可能削弱索赔或抗辩理由、增加费用，并造成较长时间的延误。

阿斯登英国律师事务所的案例

背景案例

一名房东持有多份较早签订、标明为短期保障租赁的租赁协议。其中几份租赁关系多年前以固定租期开始。

案件难点

房东希望收回其中一处房产，并认为租赁已自然“到期”。但文件显示，原有固定租期结束后，租客仍继续居住，而租金记录也存在不一致之处。

我们如何协助客户

阿斯登英国律师事务所审查了租赁历史，确定租赁关系目前的法律性质，评估2026年5月1日后改革的影响，并就收回房屋及协商的稳妥策略提供意见。

处理结果

客户避免了提起存在程序缺陷的诉讼，并在更明确的法律依据下解决了争议，减少了延误和不必要的费用。

如果选择不合适或经验不足的律师，可能会怎样？

经验不足的顾问可能只关注旧文件中的“AST”名称，却忽略现行法律规定；也可能未发现租赁关系已转为定期续租、忽略押金方面的问题，或采用无效的收房途径。这可能导致案件延期审理或被驳回、费用白白支出，以及错失和解机会。

阿斯登英国律师事务所如何提供帮助？

Alstern Solicitors 可就租赁关系的法律性质、收房争议及合规风险，为房东、租客和房地产企业提供争议解决方面的策略意见。我们可协助协商与和解、制定诉讼策略及审查证据，着重寻找符合实际情况、兼顾商业利益的解决方案，帮助客户高效、合理地解决争议。

要点总结

在英格兰，“短期保障租赁”如今主要用于指称过去的租赁类型，以及改革过渡期间的相关租赁关系。

自2026年5月1日起，保障租赁以定期续租的形式运作，第21条收房程序已被废除。

原有租赁关系的法律性质，对押金、通知和涨租问题仍然重要。

及早进行法律审查，有助于避免提起无效诉讼和产生不必要的费用。